Evaluation de biens immobilier

Comment évaluer le prix de vente de sa maison ou de son appartement ?

La clé du succès pour faire estimer son bien immobilier : Recul et Objectivité

L’évaluation est une étape clé de la vente qui va conditionner les futurs projets du vendeur et qui va également influer sur la durée de la vente. Pour bien sélectionner votre agent immobilier, posez-lui des questions quant à sa méthode.

Il est très difficile d’estimer sa maison ou son appartement avec objectivité car on en connait toutes les qualités mais également tous les défauts.  Certains auront tendance à largement le surévaluer en se focalisant sur ses qualités, d’autres auront la tendance inverse.

La valeur d’un bien comme une maison ou un apparemment dépend de trois catégories de facteurs :

  • Des facteurs physiquesliés aux caractéristiques intrinsèques de la maison (Surface, orientation, état, emplacement…)
  • Des facteurs économiquestels que le marché immobilier sur le secteur au moment de la vente (offre et demande) ou la politique de crédit des banques,
  • Des facteurs juridiques : présence de servitudes, bail en cours, multipropriété.

L’important est donc de rester objectif : voici quelques exemples

  • Le bien immobilier se situe en bordure de route : oui mais combien de véhicules passe-t-il chaque jour devant mes fenêtres ? 100, 1000 ou 10 000 véhicules/jour, la décote ne sera pas la même si l’on se trouve en bordure de la Nationale 7 ou route de Toulaud à Saint-Péray.
  • J’ai installé une cuisine haut de gamme en 2009 « qui n’a pas bougée ! » Oui, elle est en excellent état, elle a 11 ans, est-elle un atout pour un acquéreur, et sera-t-il prêt payer plus cher pour sa présence ?
  • Je dispose d’un extérieur agréable, et sans vis-à-vis. C’est un vrai plus si mon bien est un appartement haussmannien en plein centre de Valence ou peu de biens dispose d’une terrasse. En revanche, si je vends une maison sur les hauteurs de Soyons, ce critère sera moins important car ce sera probablement le cas de beaucoup de biens sur le secteur.

Pour déterminer le prix de votre maison ou de votre appartement, nous réalisons une triple estimation selon 3 méthodes :

  • Méthode comparative qui consiste à comparer votre bien aux autres biens actuellement en vente,
  • Méthode par le rendement locatif ; elle évalue les revenus qui pourraient être générés par la location de votre bien. En fonction du rendement attendu par les investisseurs sur le secteur pour ce type de bien, on obtient un prix d’achat investisseur
  • Méthode par application de prix de ventes historiques au m² réalisée par extraction des transactions récentes de la section cadastrale du bien à partir de la base de données du gouvernement.

Ces estimations sont affinées en fonction des atouts et inconvénients de votre bien.

Ces différentes méthodes d’estimation de maison ou appartement vont nous donner la valeur vénale du bien : c’est le prix qui « acheteur avisé » serait prêt à payer votre bien. N’hésitez pas à nous contacter pour une estimation de votre maison ou appartement ou tout autre bien immobilier, celle-ci est offerte dans le cadre de la signature d’un mandat de vente simple ou exclusif. Nous intervenons autour de Valence, dans la Drôme et en Ardèche.

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